Altlasten

1. Was sind Altlasten?

Altlasten sind belastete Bodenflächen oder Grundwasserverschmutzungen, die durch frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung entstanden sind. Dazu zählen:

  • Kontaminierter Boden durch Chemikalien, Schwermetalle oder Ölrückstände
  • Grundwasserverunreinigung durch alte Tankstellen oder Chemiebetriebe
  • Bauschutt & Schadstoffe (z. B. Asbest, PCB-belastete Materialien)
  • Ehemalige Müll- & Deponieflächen mit ungesicherter Entsorgung

👉 Warum ist das wichtig?
Altlasten können den Wert eines Grundstücks erheblich mindern und teure Sanierungsmaßnahmen erfordern.

2. Bedeutung von Altlasten in der Immobilienbranche

Altlasten sind besonders relevant für:

🏠 Käufer & Eigentümer:

  • Risiko hoher Sanierungskosten
  • Einschränkungen bei der Bebauung & Nutzung
  • Wertminderung der Immobilie

🏢 Investoren & Projektentwickler:

  • Höheres Planungsrisiko bei Gewerbe- und Wohnbauprojekten
  • Sanierungspflichten vor einer Weiterverwertung
  • Förderung durch staatliche Altlastensanierungsprogramme

🏛 Behörden & Kommunen:

  • Altlastenkataster als öffentlich zugängliche Datenquelle
  • Sicherstellung von Bodenschutz & Umweltsicherheit

3. Wie erkennt man Altlasten auf einem Grundstück?

Eine Altlastenprüfung erfolgt in mehreren Schritten:

🔍 1️⃣ Historische Recherche

  • Einsicht in das Altlastenkataster bei der Stadt oder Gemeinde
  • Untersuchung von Luftbildern & alten Karten (ehemalige Industrieflächen)

🔬 2️⃣ Technische Untersuchungen

  • Bodenproben & chemische Analysen durch ein Fachgutachten
  • Grundwasserprüfung auf Schadstoffe
  • Geophysikalische Untersuchungen (z. B. bei Verdacht auf unterirdische Tanks)

📜 3️⃣ Umweltrechtliche Bewertung

  • Prüfung durch die Untere Bodenschutzbehörde
  • Einstufung als „verdächtige Fläche“, „Altlastenverdachtsfläche“ oder „Altlast“

💡 Tipp für Käufer: Immer eine Altlastenauskunft einholen, bevor ein Grundstück erworben wird!

4. Wer haftet für Altlasten?

Die gesetzliche Grundlage bildet das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG).

👤 Verantwortlich sind:
✅ Der Eigentümer (auch wenn er die Altlast nicht verursacht hat!)
✅ Der Verursacher (wenn nachweisbar, z. B. ein ehemaliges Unternehmen)
✅ Die öffentliche Hand, falls das Grundstück staatlich belastet wurde

🔹 Haftung bei Grundstückskauf:

  • Käufer übernehmen Altlasten, falls keine vertragliche Regelung getroffen wurde
  • Ausnahme: Verkäufer hat bewusst Altlasten verschwiegen (arglistige Täuschung)

📌 Wichtig für Käufer: Eine Sanierungspflicht kann auf den neuen Eigentümer übergehen!

5. Sanierung & Kosten von Altlasten

Die Altlastensanierung erfolgt je nach Kontaminationsgrad:

🚜 1️⃣ Bodenaustausch & Dekontaminierung

  • Belasteter Boden wird ausgehoben & ersetzt
  • Chemische oder biologische Verfahren zur Schadstoffentfernung

💧 2️⃣ Grundwassersanierung

  • Pump-and-Treat-Verfahren (Abpumpen & Reinigen des Wassers)
  • Aktivkohlefilter gegen chemische Belastungen

🏗 3️⃣ Versiegelung & Sicherheitsmaßnahmen

  • Abdichtung des Bodens zur Verhinderung weiterer Schadstoffausbreitung
  • Nutzungseinschränkungen, z. B. keine Wohnbebauung

Kosten:

Sanierungsmaßnahme Durchschnittskosten
Bodenanalyse 2.000 – 10.000 €
Bodenaustausch 50 – 250 €/m³
Grundwassersanierung 10.000 – 500.000 €
Komplettsanierung > 1 Mio. € bei schwerer Belastung

📌 Staatliche Förderungen: In einigen Fällen gibt es Zuschüsse für Altlastensanierung, z. B. durch Umweltprogramme der Länder.

6. Altlastenfrei kaufen: So geht’s richtig!

✅ Altlastenauskunft einholen (Katasteramt, Umweltbehörde)
✅ Bodengutachten beauftragen (bei Verdachtsflächen)
✅ Haftung im Kaufvertrag klären (Freistellungsklauseln für Käufer)
✅ Sanierungskosten kalkulieren & Fördermöglichkeiten prüfen

Fazit: Altlasten sind ein ernstzunehmendes Risiko

Altlasten können hohe Sanierungskosten verursachen und die Nutzung einer Immobilie stark einschränken. Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf ist essenziell, um teure Überraschungen zu vermeiden.