Ankaufsprüfung

1. Was ist eine Ankaufsprüfung?

Die Ankaufsprüfung (Due Diligence) ist eine detaillierte Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Sie hilft Käufern und Investoren, Chancen und Risiken zu analysieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.

👉 Warum ist eine Ankaufsprüfung wichtig?

  • Vermeidung von finanziellen Überraschungen nach dem Kauf.
  • Bewertung von rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Aspekten.
  • Grundlage für Preisverhandlungen oder Finanzierungsentscheidungen.

💡 Tipp: Besonders bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern ist eine gründliche Ankaufsprüfung essenziell!

2. Welche Aspekte werden bei der Ankaufsprüfung geprüft?

Die Ankaufsprüfung umfasst verschiedene Kriterien, die systematisch analysiert werden:

🏗 1️⃣ Technische Prüfung (Bausubstanz & Zustand)

  • Gebäudezustand & Sanierungsbedarf (Fassade, Dach, Heizung, Elektrik).
  • Baumängel & versteckte Schäden (Schimmel, Risse, Feuchtigkeit).
  • Energieeffizienz & Modernisierungspotenzial.

📜 2️⃣ Rechtliche Prüfung (Dokumente & Eigentumsverhältnisse)

  • Grundbuchauszug (Eigentümer, Belastungen, Hypotheken).
  • Baulastenverzeichnis & Denkmalschutz.
  • Baugenehmigungen & Nutzungsrechte.

💰 3️⃣ Wirtschaftliche Prüfung (Rendite & Finanzierung)

  • Kaufpreisbewertung & Marktvergleich.
  • Mieteinnahmen & Leerstandsrisiko.
  • Finanzierungsoptionen & laufende Betriebskosten.

📍 4️⃣ Standortanalyse (Lage & Infrastruktur)

  • Makrolage (Stadt, Wirtschaftslage, Bevölkerungsentwicklung).
  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Nachfrage).
  • Zukunftspotenzial & Entwicklungspläne.

💡 Tipp: Je umfangreicher die Prüfung, desto geringer das Risiko eines Fehlkaufs!

3. Ablauf einer professionellen Ankaufsprüfung

📌 1️⃣ Erste Einschätzung & Datenbeschaffung

  • Grundbuchauszug & Flurkarte anfordern.
  • Verkaufsunterlagen des Maklers oder Eigentümers prüfen.
  • Erste Marktanalyse (Preisniveau in der Umgebung).

📌 2️⃣ Besichtigung & technische Due Diligence

  • Gebäudezustand mit Experten prüfen (Gutachter, Architekt).
  • Fotos & Notizen zu Mängeln und Renovierungsbedarf.
  • Dokumentation der Nebenkosten (Heizung, Versicherung, Grundsteuer).

📌 3️⃣ Wirtschaftliche Analyse

  • Berechnung der Bruttorendite & Nettorendite.
  • Prüfung der Mietverträge & Mieterstruktur (Mietrückstände, Kündigungen).
  • Betriebskostenabrechnungen & Instandhaltungsrücklagen prüfen.

📌 4️⃣ Rechtliche Prüfung & Finanzierungsoptionen

  • Sicherstellen, dass keine Baulasten oder Erschließungskosten anfallen.
  • Finanzierungsberatung einholen & Kreditangebote vergleichen.
  • Preisverhandlung basierend auf Analyse-Ergebnissen.

💡 Tipp: Viele Banken verlangen eine professionelle Ankaufsprüfung, bevor sie eine Finanzierung gewähren!

4. Wichtige Kennzahlen für die Ankaufsprüfung

Kennzahl Formel Bedeutung
Bruttorendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100 Grobe Einschätzung der Rentabilität
Nettorendite (Jahresmiete – Kosten) ÷ Kaufpreis × 100 Realistische Rendite nach Abzug der Kosten
Faktor Kaufpreis Kaufpreis ÷ Jahresmiete Zeigt, ob der Kaufpreis marktgerecht ist
Leerstandsquote Leerstand (m²) ÷ Gesamtfläche (m²) × 100 Risiko ungenutzter Flächen

💡 Tipp: Eine Bruttorendite unter 4 % ist oft unrentabel – je höher, desto besser!

5. Häufige Fehler bei der Ankaufsprüfung

❌ Dokumente nicht geprüft → Rechtliche Probleme nach dem Kauf.
❌ Sanierungskosten unterschätzt → Hohe Folgekosten.
❌ Mieteinnahmen überschätzt → Finanzierungsprobleme bei Leerstand.
❌ Lage vernachlässigt → Wertverlust oder schlechte Vermietbarkeit.

💡 Tipp: Ein Sachverständiger oder Immobiliengutachter kann helfen, Risiken zu minimieren!

6. Praxisbeispiel: Ankaufsprüfung eines Mehrfamilienhauses

📌 Ausgangslage:

  • Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, Kaufpreis 1.000.000 €.
  • Jährliche Mieteinnahmen 60.000 €, Sanierungsbedarf 100.000 €.

📉 Berechnung:

  • Bruttorendite: (60.000€÷1.000.000€)×100=6,0%(60.000 € ÷ 1.000.000 €) × 100 = 6,0 \%
  • Nettorendite (nach Sanierungskosten & Betriebskosten): (60.000€–20.000€)÷1.000.000€×100=4,0%(60.000 € – 20.000 €) ÷ 1.000.000 € × 100 = 4,0 \%

💡 Ergebnis:

  • Gute Rendite, aber Sanierungskosten müssen einkalkuliert werden.
  • Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis aufgrund nötiger Renovierung.

7. Fazit: Warum ist eine Ankaufsprüfung wichtig?

✔ Schützt vor finanziellen Risiken & Fehlkäufen.
✔ Bietet fundierte Entscheidungsgrundlage für Investoren & Käufer.
✔ Ermöglicht bessere Preisverhandlungen & Finanzierungsoptionen.
✔ Gibt Sicherheit über rechtliche, wirtschaftliche & technische Faktoren.

💡 Tipp: Nie eine Immobilie kaufen, ohne eine detaillierte Ankaufsprüfung!