Kaufnebenkosten
📌 Definition:
Die Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem Kaufpreis anfallen. Sie umfassen u. a. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Grundbuchgebühren. Diese Kosten können bis zu 15 % des Kaufpreises betragen.
🏡 Bedeutung der Kaufnebenkosten:
✅ Wichtiger Bestandteil der Finanzierung: Kaufnebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
✅ Finanzierungsplanung: Sie beeinflussen die Gesamtkosten des Immobilienkaufs.
✅ Steuerliche Bedeutung: Teile der Nebenkosten sind bei Vermietung steuerlich absetzbar.
✅ Kreditwürdigkeit: Banken berücksichtigen die Kaufnebenkosten bei der Finanzierungsprüfung.
✅ Vermeidung von Finanzierungslücken: Frühzeitige Kalkulation verhindert Liquiditätsprobleme.
⚖️ Rechtliche Grundlagen zu Kaufnebenkosten:
| Rechtsgrundlage | Regelungsinhalt |
|---|---|
| 📜 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 448: | Käufer trägt die Nebenkosten des Eigentumserwerbs. |
| 📜 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): | Regelung der Grunderwerbsteuer. |
| 📜 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): | Bestimmt die Notar- und Grundbuchgebühren. |
| 📜 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): | Regelungen zur Maklerprovision. |
| 📜 Einkommensteuergesetz (EStG): | Abzugsfähigkeit von Kaufnebenkosten bei Vermietungsobjekten. |
💰 Welche Kaufnebenkosten fallen an?
| Kostenart | Höhe (ca.) | Wer trägt die Kosten? |
|---|---|---|
| 🏡 Grunderwerbsteuer: | 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland) | Käufer |
| 📜 Notarkosten: | 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| 📖 Grundbuchgebühren: | 0,5 % bis 1,0 % des Kaufpreises | Käufer |
| 🏢 Maklerprovision: | 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) | Hälftige Teilung (Käufer & Verkäufer) |
| 📑 Grundschuldeintragung: | 0,3 % bis 0,5 % des Darlehensbetrags | Käufer |
| 🛡️ Gebäudeversicherung: | Variabel (ca. 300–800 € jährlich) | Käufer |
| 📝 Gutachterkosten: | ca. 1.000–2.500 € (optional) | Käufer (freiwillig) |
| 💡 Finanzierungsnebenkosten: | 1,0 %–2,0 % der Darlehenssumme (z. B. Bereitstellungszinsen) | Käufer |
🧮 Beispielrechnung der Kaufnebenkosten:
📌 Beispiel: Kaufpreis 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer):
| Nebenkostenart | Prozentsatz | Betrag (€) |
|---|---|---|
| 🏡 Grunderwerbsteuer (6,5 %): | 6,5 % | 26.000 € |
| 📜 Notarkosten (1,2 %): | 1,2 % | 4.800 € |
| 📖 Grundbuchgebühren (0,7 %): | 0,7 % | 2.800 € |
| 🏢 Maklerprovision (3,57 %): | 3,57 % | 14.280 € |
| 📑 Grundschuldeintragung (0,4 %): | 0,4 % | 1.600 € |
| 🛡️ Gebäudeversicherung: | Pauschal | 500 € |
| 📝 Gutachterkosten: | Pauschal | 1.500 € |
✅ Gesamt-Kaufnebenkosten: 51.480 €
➡️ In % des Kaufpreises: 12,87 %
📊 Kaufnebenkosten nach Bundesland (Grunderwerbsteuer):
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Kaufnebenkosten (ca.)* |
|---|---|---|
| 📍 Bayern: | 3,5 % | 9–11 % |
| 📍 Baden-Württemberg: | 5,0 % | 10–12 % |
| 📍 Berlin: | 6,0 % | 12–13 % |
| 📍 Hamburg: | 4,5 % | 10–12 % |
| 📍 Hessen: | 6,0 % | 12–13 % |
| 📍 Nordrhein-Westfalen: | 6,5 % | 12–14 % |
| 📍 Sachsen: | 3,5 % | 9–11 % |
| 📍 Thüringen: | 6,5 % | 12–14 % |
*Inklusive Notar, Grundbuch und durchschnittlicher Maklerprovision.
💸 Senkung der Kaufnebenkosten – Tipps & Tricks:
✅ Maklerprovision verhandeln: Maklerprovision ist verhandelbar (z. B. Direktkauf vom Bauträger).
✅ Grunderwerbsteuer sparen: Nur der reine Kaufpreis für Grundstück/Immobilie zählt – Inventar (z. B. Küche) ausweisen.
✅ Günstigere Finanzierung wählen: Effektivzins und Sondertilgungsoptionen vergleichen.
✅ Gemeinsamer Notarvertrag: Wenn Verkäufer und Käufer den gleichen Notar nutzen.
✅ Verzicht auf Gutachten: Bei neuen oder gut dokumentierten Immobilien prüfen.
✅ KfW-Förderprogramme nutzen: Reduziert die Finanzierungskosten (z. B. KfW-Wohneigentumsprogramm 124).
✅ Steuerliche Absetzbarkeit: Bei Vermietungsobjekten sind Notarkosten, Maklerkosten und Grundbuchgebühren steuerlich absetzbar.
💰 Kaufnebenkosten steuerlich absetzen – Was ist möglich?
| Nebenkostenart | Privat genutzte Immobilie | Vermietete Immobilie |
|---|---|---|
| 📜 Notarkosten (Kaufvertrag): | ❌ Nein | ✅ Ja (Werbungskosten) |
| 📖 Grundbuchgebühren (Eigentum): | ❌ Nein | ✅ Ja (Werbungskosten) |
| 🏢 Maklerprovision: | ❌ Nein | ✅ Ja (Werbungskosten) |
| 📑 Grundschuldeintragung: | ❌ Nein | ✅ Ja (Finanzierungskosten) |
| 📝 Gutachterkosten: | ❌ Nein | ✅ Ja (Werbungskosten) |
| 🛡️ Gebäudeversicherung: | ❌ Nein | ✅ Ja (Betriebsausgaben) |
| 💡 Finanzierungskosten: | ❌ Nein | ✅ Ja (Zinsen absetzbar) |
✅ Tipp: Bei Vermietung sind fast alle Kaufnebenkosten als Werbungskosten absetzbar.
⚠️ Typische Fehler bei Kaufnebenkosten:
❌ Kaufnebenkosten unterschätzt: Finanzierungslücke durch fehlende Eigenmittel.
❌ Maklerprovision nicht verhandelt: Oft hohes Sparpotenzial.
❌ Keine KfW-Förderung genutzt: Zinsvorteile und Zuschüsse verschenkt.
❌ Zusätzliche Kosten vergessen: z. B. Versicherungen, Modernisierungskosten, Umzugskosten.
❌ Inventar im Kaufpreis vergessen: Keine Ausweisung von Beweglichem Inventar (spart Grunderwerbsteuer).
❌ Kein Vergleich der Notarkosten: Kostenvergleich möglich, da Notare die Gebühren gesetzlich abrechnen, aber Zusatzleistungen variieren.
❌ Finanzierungsnebenkosten ignoriert: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Kontoführungsgebühren vergessen.
🧾 Relevanz der Kaufnebenkosten für verschiedene Zielgruppen:
| Zielgruppe | Relevanz der Kaufnebenkosten |
|---|---|
| 🏡 Erstkäufer: | Wichtig für die Kalkulation der Gesamtkosten und Eigenkapitalquote. |
| 🏢 Vermieter: | Relevante Werbungskosten für die Steuer. |
| 🏘️ WEG-Verwalter: | Bei gemeinschaftlichen Ankäufen oder Erweiterungen. |
| 💼 Investoren: | Entscheidender Faktor für die Renditeberechnung. |
| 🏦 Banken: | Grundlage zur Kreditbewertung (Beleihungsquote). |
| 🧑⚖️ Gerichte: | Relevanz bei Streitigkeiten über Notar- oder Maklergebühren. |
🚀 Zukunftstrends bei Kaufnebenkosten:
🌿 Grunderwerbsteuer-Ermäßigungen: Diskussionen über Steuerentlastungen für Erstkäufer.
📊 Digitale Notarverfahren: Durch Online-Beurkundungen könnten Notarkosten sinken.
💰 Maklerprovisionssenkungen: Seit 2020 gilt eine Teilungspflicht der Provision.
🏡 Förderprogramme: Mehr staatliche Anreize für klimafreundliche Modernisierungen.
📈 Steuerreformen: Neue Steuerfreibeträge für Immobilienkäufer in Planung.
💡 Blockchain-Grundbuch: Schnellere und günstigere Grundbucheintragungen in der Zukunft.
📌 Fazit:
Die Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung und können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Besonders die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision schlagen kräftig zu Buche. Mit kluger Planung, Verhandlungsgeschick und der Nutzung steuerlicher Vorteile lassen sich jedoch erhebliche Beträge einsparen. Wichtig ist eine vollständige Kalkulation, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.