Maklerprovisionen
📌 Definition:
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Vergütung eines Immobilienmaklers für die Vermittlung einer Immobilie. Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist ein wichtiger Teil der Kaufnebenkosten.
🏡 Bedeutung der Maklerprovision:
✅ Anreiz für Makler: Motiviert den Makler, einen schnellen und guten Abschluss zu erzielen.
✅ Kostentransparenz: Rechtlich klar geregelt, besonders seit der Provisionsreform 2020.
✅ Wertsteigernde Leistung: Makler kümmern sich um Besichtigungen, Exposés, Verhandlungen und die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer.
✅ Marktzugang: Makler haben Zugang zu exklusiven Angeboten, die oft nicht öffentlich gelistet sind.
✅ Zeitersparnis: Makler übernehmen die komplette Vermarktung und Abwicklung.
⚖️ Rechtliche Grundlagen zur Maklerprovision:
| Rechtsgrundlage | Inhalt/Regelung |
|---|---|
| 📜 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 652: | Maklerprovision entsteht nur bei erfolgreichem Abschluss (Erfolgsprinzip). |
| 📜 Provisionsreform 2020 (§ 656a – 656d BGB): | Neue Regeln zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien. |
| 📜 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): | Regelungen zur Provisionshöhe und Offenlegungspflichten. |
| 📜 § 311b BGB: | Schriftformerfordernis bei Immobilienverträgen – auch bei Maklerverträgen. |
| 📜 Widerrufsrecht (§ 355 BGB): | 14-tägiges Widerrufsrecht bei Fernabsatzmaklerverträgen (z. B. Online-Abschlüssen). |
✅ Wichtig: Seit der Provisionsreform 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien eine Teilungspflicht der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.
💰 Höhe der Maklerprovision nach Bundesland:
| Bundesland | Maklerprovision gesamt | Teilung Käufer/Verkäufer |
|---|---|---|
| 📍 Baden-Württemberg: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Bayern: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Berlin: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Brandenburg: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Hamburg: | 6,25 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Hessen: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Mecklenburg-Vorpommern: | 5,95 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Niedersachsen: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Nordrhein-Westfalen: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Rheinland-Pfalz: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Saarland: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Sachsen: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Sachsen-Anhalt: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Schleswig-Holstein: | 6,25 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
| 📍 Thüringen: | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 50/50 |
✅ Tipp: Die Provisionshöhe ist verhandelbar – besonders bei hochpreisigen Immobilien.
🧮 Beispielrechnung der Maklerprovision:
📌 Beispiel: Kaufpreis 500.000 € in Nordrhein-Westfalen (7,14 %):
| Position | Prozentsatz | Betrag (€) |
|---|---|---|
| 🏡 Gesamtprovision: | 7,14 % | 35.700 € |
| 🤝 Käuferanteil (50 %): | 3,57 % | 17.850 € |
| 🏠 Verkäuferanteil (50 %): | 3,57 % | 17.850 € |
✅ Gesamt-Kaufnebenkosten für den Käufer (inkl. Provision):
- Maklerprovision: 17.850 €
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 32.500 €
- Notar- und Grundbuchkosten (2 %): 10.000 €
➡️ Kaufnebenkosten total: 60.350 €
💸 Maklerprovision steuerlich absetzen – Was ist möglich?
| Kaufart | Steuerliche Absetzbarkeit |
|---|---|
| 🏠 Eigennutzung: | ❌ Nicht absetzbar |
| 🏢 Vermietung/Investition: | ✅ Ja, vollständig als Werbungskosten |
| 📈 Gewerbliche Nutzung: | ✅ Ja, als Betriebsausgabe |
✅ Tipp: Bei Vermietungsobjekten senkt die Absetzbarkeit die steuerliche Belastung erheblich.
💡 Tipps zur Verhandlung der Maklerprovision:
✅ Maklerprovision im Voraus klären: Lassen Sie sich die Provisionshöhe schriftlich bestätigen.
✅ Exklusivauftrag vermeiden: Nutzen Sie mehrere Makler, um Konkurrenzdruck zu erzeugen.
✅ Provisionsverzicht bei Doppeltätigkeit: Wenn der Makler Verkäufer und Käufer vertritt, ist Rabatt möglich.
✅ Verhandeln bei hochpreisigen Objekten: Bei hohen Kaufpreisen (über 1 Mio. €) sind Reduktionen üblich.
✅ Direktkauf prüfen: Kaufen Sie ohne Makler direkt vom Bauträger oder Privatanbieter.
✅ Provision in Raten zahlen: Besonders bei hohen Beträgen kann eine Ratenzahlung vereinbart werden.
✅ Kaufpreis vs. Inventar ausweisen: Möbel, Einbauküchen etc. separat ausweisen, da auf diese keine Provision anfällt.
⚠️ Typische Fehler bei Maklerprovisionen:
❌ Provision ohne Nachweis gezahlt: Die Provisionspflicht entsteht nur bei erfolgreicher Vermittlung.
❌ Mündliche Vereinbarungen: Immer einen schriftlichen Maklervertrag abschließen.
❌ Widerrufsrecht vergessen: Bei Online-Verträgen gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
❌ Maklerprovision doppelt gezahlt: Bei Doppeltätigkeit (Käufer & Verkäufer) unbedingt die Provisionshöhe prüfen.
❌ Provision für Besichtigungen: Besichtigungen sind kostenfrei – ohne Vertrag keine Kostenpflicht.
❌ Fehlende Vergleichsangebote: Immer mehrere Maklerangebote einholen.
✅ Wichtig: Ein Maklervertrag muss schriftlich vorliegen, wenn es um Wohnimmobilien geht (seit der Provisionsreform 2020).
🧾 Relevanz der Maklerprovision für verschiedene Zielgruppen:
| Zielgruppe | Relevanz der Maklerprovision |
|---|---|
| 🏡 Hauskäufer: | Wichtiger Bestandteil der Kaufnebenkosten. |
| 🏢 Vermieter: | Bei Vermietung oft verhandelbar – Kostenübernahme oft durch den Mieter. |
| 🏘️ WEG-Verwalter: | Wichtig bei Gemeinschaftsverkäufen oder Teilungsversteigerungen. |
| 💼 Investoren: | Als Werbungskosten vollständig steuerlich absetzbar. |
| 🏦 Banken: | Relevant für die Beleihungswertermittlung (Nebenkosten). |
| 🧑⚖️ Gerichte: | Grundlage bei Streitfällen um Vermittlungsgebühren. |
🚀 Zukunftstrends bei Maklerprovisionen:
🌿 Provisionsfreie Plattformen: Immer mehr digitale Plattformen bieten Immobilien ohne Makler an.
📊 Erfolgshonorare: Makler setzen zunehmend auf eine leistungsabhängige Vergütung.
💡 Digitale Makler-Services: Automatisierte Exposés, Online-Besichtigungen und virtuelle Beratungen.
🏡 Fixpreis-Modelle: Statt prozentualer Provision setzen sich Festpreis-Modelle zunehmend durch.
🌞 Grüne Immobilienmakler: Fokus auf nachhaltige Immobilien mit ESG-Kriterien.
📱 Künstliche Intelligenz (KI): KI-gestützte Preisanalysen und Käufer-Matching-Tools.
📌 Fazit:
Die Maklerprovision ist ein wichtiger Kostenpunkt beim Immobilienkauf, aber auch verhandelbar. Seit der Provisionsreform 2020 tragen Käufer und Verkäufer die Provision gemeinsam, was fairere Konditionen ermöglicht. Besonders bei Vermietungsobjekten lohnt sich die steuerliche Absetzbarkeit. Durch kluge Verhandlungen und die Nutzung alternativer Verkaufsplattformen lassen sich die Kosten deutlich senken.