Mietausfall

1. Was ist ein Mietausfall?

Ein Mietausfall liegt vor, wenn ein Vermieter die vereinbarte Miete nicht oder nur teilweise erhält. Das kann durch Zahlungsverzug des Mieters, Leerstand oder andere unvorhergesehene Ereignisse verursacht werden.

👉 Arten von Mietausfällen:

  • Zahlungsausfall: Mieter zahlt nicht oder unregelmäßig.
  • Mietminderung: Mieter reduziert die Zahlung wegen Mängeln.
  • Leerstand: Keine Mieteinnahmen zwischen zwei Mietverhältnissen.

💡 Wichtig: Mietausfälle können erhebliche finanzielle Belastungen für Vermieter darstellen, vor allem bei fremdfinanzierten Immobilien.

2. Ursachen für Mietausfälle

🏠 Mieterbedingte Ursachen:
✅ Zahlungsunfähigkeit: Jobverlust, Insolvenz, Schulden.
✅ Vorsätzlicher Zahlungsverzug: Mieter ignoriert Mahnungen.
✅ Mietminderungen: Wegen Wohnungsmängeln oder Streitigkeiten.

🏢 Immobilienbedingte Ursachen:
✅ Baumängel oder Schäden: Wohnung ist unbewohnbar.
✅ Längere Leerstandszeiten: Keine neuen Mieter gefunden.
✅ Rechtsstreitigkeiten: Kündigungen oder Räumungsklagen dauern Monate.

📜 Höhere Gewalt:
✅ Naturkatastrophen: Hochwasser, Brand, Sturmschäden.
✅ Behördliche Maßnahmen: Zwangsräumungen, Sanierungsauflagen.

💡 Tipp: Eine sorgfältige Mieterprüfung und Versicherung können viele Mietausfälle verhindern.

3. Wie können sich Vermieter vor Mietausfällen schützen?

1️⃣ Bonitätsprüfung des Mieters

✅ SCHUFA-Auskunft einholen.
✅ Einkommensnachweise oder Arbeitsvertrag prüfen.
✅ Vermieterbescheinigung (Vorvermieter kontaktieren).
✅ Mieterselbstauskunft mit persönlichen Daten verlangen.

💡 Tipp: Wer eine Mietausfallquote von unter 2 % hat, prüft seine Mieter besonders gut!

2️⃣ Mietkaution verlangen

✅ Maximal 3 Monatskaltmieten als Sicherheit (§ 551 BGB).
✅ Sollte auf einem separaten Konto verzinst angelegt werden.
✅ Kann für ausstehende Mieten oder Schäden genutzt werden.

3️⃣ Mietausfallversicherung abschließen

✅ Deckt Zahlungsausfälle durch Mietnomaden oder Leerstand ab.
✅ Einige Versicherungen übernehmen auch Rechtskosten für Räumungsklagen.
✅ Monatlicher Beitrag ca. 2–5 % der Jahresmiete.

4️⃣ Langfristige Mietverträge mit Indexmiete

✅ Indexmiete schützt vor Mietpreisverfall durch Inflation.
✅ Langfristige Verträge sorgen für stabile Einnahmen.

5️⃣ Aktives Mietmanagement & Kommunikation

✅ Regelmäßiger Kontakt zum Mieter verringert Zahlungsausfälle.
✅ Frühzeitiges Ansprechen von Problemen kann Räumungsklagen verhindern.

4. Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

1️⃣ Freundliche Erinnerung (nach 7 Tagen)

📩 Erste Mahnung per E-Mail oder Brief senden.
💡 Oft handelt es sich nur um ein Versehen.

2️⃣ Schriftliche Mahnung (nach 14 Tagen)

📜 Frist von 7 Tagen setzen (schriftlich per Einschreiben).
💡 Falls keine Reaktion, bereits Rechtsberatung einholen.

3️⃣ Kündigung des Mietvertrags (ab 2 Monaten Zahlungsverzug)

📌 Laut § 543 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn:

  • Zwei Monatsmieten komplett fehlen.
  • Mehr als 1 Monat in mehreren Raten aussteht.

4️⃣ Räumungsklage (falls Mieter nicht auszieht)

⚖️ Dauer: 3–12 Monate (abhängig von Gericht und Mieter).
💰 Kosten: Mehrere Tausend Euro (Gericht, Anwalt, Gerichtsvollzieher).
💡 Tipp: Falls der Mieter Zahlung anbietet, kann ein Vergleich schneller sein als eine lange Räumungsklage.

5. Steuerliche Aspekte bei Mietausfall

✅ Einnahmen-Ausfall kann steuerlich geltend gemacht werden, wenn:

  • Die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird.
  • Der Vermieter ernsthaft versucht hat, den Mietausfall zu vermeiden.

✅ Instandhaltungskosten trotz Leerstand absetzbar

  • Reparaturen und laufende Kosten können weiterhin steuerlich genutzt werden.

✅ Mietausfallversicherung steuerlich absetzbar

  • Beiträge können bei den Werbungskosten angesetzt werden.

💡 Tipp: Dokumentation aller Mietausfälle und Mahnungen für das Finanzamt aufbewahren.

6. Mietausfallversicherung – lohnt sich das?

Kriterium Ja – sinnvoll, wenn… Nein – weniger nötig, wenn…
Hohes Risiko Mehrfamilienhaus mit wechselnden Mietern Langfristige Mietverhältnisse mit verlässlichen Mietern
Höhere Mieteinnahmen Mieteinnahmen sind die Hauptquelle für den Kredit Immobilie wird teilweise selbst genutzt
Regionale Lage Hohe Leerstandsquote oder schlechte Mietermarktlage Top-Lage mit hoher Nachfrage
Rechtsschutzbedarf Keine Zeit für Mahnungen oder Klagen Eigene Rechtskenntnisse und gute Mieterprüfung

💡 Empfohlen für Vermieter mit mehreren Mietobjekten oder hohem Kreditanteil!

7. Häufige Fehler beim Umgang mit Mietausfällen

❌ Keine SCHUFA-Prüfung gemacht.
✔ Immer Bonität des Mieters prüfen!

❌ Kaution nicht eingefordert.
✔ Maximal mögliche Kaution sichern!

❌ Zu spät Mahnungen verschickt.
✔ Nach 14 Tagen offizielle Mahnung schreiben!

❌ Räumungsklage ohne Absicherung.
✔ Mietausfallversicherung oder Vergleich anstreben!

❌ Mietvertrag zu kurz abgeschlossen.
✔ Langfristige Verträge mit Indexmiete vereinbaren!

8. Praxisbeispiel: Mietausfall und Räumungsklage

🔹 Situation:

  • Vermieter Herr Müller vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin.
  • Der Mieter zahlt 2 Monate keine Miete.
  • Nach Mahnung und Kündigung zieht der Mieter nicht aus.

🔹 Lösung:

  • Herr Müller leitet nach 3 Monaten eine Räumungsklage ein.
  • Die Klage dauert 8 Monate, der Mietausfall beträgt 8.000 €.
  • Die Mietausfallversicherung übernimmt 6.000 €.

💡 Lektion: Frühzeitiges Handeln und Absicherung hätten den finanziellen Schaden minimiert.

9. Fazit: Mietausfälle vermeiden und absichern

✔ Bonitätsprüfung und Kaution sichern – Mietausfälle frühzeitig verhindern.
✔ Versicherung in Erwägung ziehen, besonders bei hohem Risiko.
✔ Schnell reagieren: Mahnung, Kündigung und Räumung nicht hinauszögern.
✔ Rechtsschutz prüfen: Gerichtskosten und Anwaltsgebühren vermeiden.

Ein proaktives Mietmanagement spart Vermietern Zeit, Geld und Nerven – wer sich absichert, bleibt finanziell geschützt!