Nebenleistung

Was ist eine Nebenleistung?

Der Begriff Nebenleistung bezeichnet zusätzliche Dienstleistungen oder Kosten, die neben der Hauptleistung (z. B. der Überlassung von Wohnraum) anfallen. In der Immobilienwirtschaft sind Nebenleistungen oft eng mit Betriebskosten, Instandhaltungen oder Serviceleistungen verbunden.

Relevanz der Nebenleistung in der Immobilienbranche

Nebenleistungen kommen in verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft vor, insbesondere bei:

  1. Mietverträgen: Zusätzliche Dienstleistungen, die der Mieter nutzt oder zahlen muss.
  2. Kaufverträgen: Notwendige oder optionale Zusatzkosten wie Maklergebühren oder Gutachten.
  3. Gewerbeimmobilien: Serviceleistungen wie Reinigung oder Sicherheitsdienste.

Die rechtliche Grundlage für Nebenleistungen findet sich u. a. in § 535 BGB (Mietrecht) sowie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Typische Nebenleistungen in Mietverträgen

Nebenleistungen können folgende Punkte umfassen:

Nebenleistung Beispiel Wer zahlt?
Betriebskosten Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister Mieter (Nebenkostenabrechnung)
Instandhaltungskosten Kleinreparaturen, Wartung von Anlagen Meist Vermieter, teils Mieter bei Kleinreparaturklauseln
Sonderleistungen Reinigungsservice, Concierge, Sicherheitsdienst Mieter oder Vermieter, je nach Vertrag
Verwaltungskosten Gebühren für Mietverwaltung (bei Gewerbeobjekten) Meist Vermieter
Stellplatzgebühren Miete für Tiefgarage oder Parkplatz Mieter

👉 Wichtig: Nebenleistungen müssen vertraglich geregelt sein. Ohne eine klare Vereinbarung kann der Vermieter keine zusätzlichen Kosten auf den Mieter umlegen.

Nebenleistungen beim Immobilienkauf

Auch beim Erwerb einer Immobilie fallen Nebenleistungen an. Dazu gehören:

Kostenhöhe:
Beim Immobilienkauf können die Nebenleistungen schnell 10–15 % des Kaufpreises betragen. Käufer sollten diese Kosten frühzeitig einkalkulieren.

Unterschied zwischen Nebenleistungen und Nebenkosten

Viele verwechseln Nebenleistungen mit Nebenkosten. Der Unterschied:

  • Nebenkosten sind laufende Kosten, die für den Betrieb der Immobilie anfallen (z. B. Heizung, Strom, Wasser).
  • Nebenleistungen umfassen zusätzliche Dienstleistungen oder einmalige Kosten, die nicht zwingend mit dem laufenden Betrieb verbunden sind.

👉 Beispiel:

  • Die monatliche Müllabfuhrgebühr ist eine Nebenkostenposition.
  • Die einmalige Sonderreinigung eines verschmutzten Treppenhauses kann eine Nebenleistung sein.

Nebenleistungen bei Gewerbeimmobilien

Im Gewerbemietrecht sind Nebenleistungen oft breiter gefasst. Häufige Beispiele sind:

  • Facility Management: Gebäudeverwaltung, Sicherheitsdienste
  • Reinigungsservice: Büro- oder Hallenreinigung
  • Werbekostenumlage: Gemeinschaftliche Werbemaßnahmen in Einkaufszentren
  • Verwaltungskosten: Abrechnung und Buchhaltung

Bei Gewerbeimmobilien können Nebenleistungen individuell ausgehandelt werden, während sie bei Wohnimmobilien stärker gesetzlich reguliert sind.

Mieterrechte & Pflichten zu Nebenleistungen

  • Nebenleistungen müssen vertraglich vereinbart sein. Ohne explizite Erwähnung kann der Vermieter keine Kosten verlangen.
  • Nebenleistungen dürfen keine versteckten Nebenkosten sein. Unklare Formulierungen im Mietvertrag können unwirksam sein.
  • Kleinreparaturen müssen klar definiert sein. Eine Klausel „Mieter zahlt für alle Reparaturen“ ist unwirksam.

Tipp: Mieter sollten ihren Mietvertrag genau prüfen und sich ggf. rechtlich beraten lassen, wenn unklare Nebenleistungen aufgeführt sind.

Fazit

Nebenleistungen spielen eine wichtige Rolle im Miet- und Immobilienrecht. Sie umfassen zusätzliche Kosten und Dienstleistungen, die über die reine Nutzung der Immobilie hinausgehen. Besonders in Mietverträgen und beim Immobilienkauf können sie erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Eine genaue Prüfung und vertragliche Klarstellung sind daher essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden.