Planungskosten
📌 Definition:
Planungskosten sind alle Kosten, die für die Vorbereitung, Konzeption und technische Planung eines Bauprojekts anfallen. Sie umfassen die Honorare für Architekten, Ingenieure, Gutachter sowie Genehmigungsgebühren.
🏗️ Bedeutung der Planungskosten in der Immobilienwirtschaft:
✅ Basis für den Projekterfolg: Eine sorgfältige Planung vermeidet teure Baufehler und Nachträge.
✅ Kostentransparenz: Frühzeitige Ermittlung der Gesamtbaukosten.
✅ Genehmigungsvoraussetzung: Ohne Bauplanung keine Baugenehmigung.
✅ Wertsteigerung: Durch nachhaltige Gebäudekonzepte und moderne Energieplanung.
💰 Welche Leistungen zählen zu den Planungskosten?
| Leistungsphase | Beispiele für Leistungen | Beteiligte Fachleute |
|---|---|---|
| 1. Vorplanung | Machbarkeitsstudien, Kostenschätzung | Architekt, Bauingenieur |
| 2. Entwurfsplanung | Grundrisse, Ansichten, Materialkonzept | Architekt, Fachplaner |
| 3. Genehmigungsplanung | Bauantrag, statische Berechnungen | Architekt, Statiker, Vermesser |
| 4. Ausführungsplanung | Detaillierte Baupläne, Materiallisten | Architekt, Bauleiter, Fachingenieure |
| 5. Fachplanungen | Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärplanung | TGA-Ingenieur, Energieberater |
| 6. Vermessungskosten | Lageplan, Absteckungen | Vermessungsingenieur |
| 7. Gutachterkosten | Boden-, Lärm-, Umweltgutachten | Geologe, Umweltexperte |
| 8. Baugenehmigungsgebühren | Kosten für behördliche Genehmigungen | Bauamt |
📊 Wie hoch sind die Planungskosten?
📌 1. Planungskosten nach Baukosten:
Planungskosten liegen typischerweise bei ca. 10–20 % der gesamten Baukosten.
- Einfamilienhaus: ca. 15 % der Baukosten
- Mehrfamilienhaus: ca. 10–12 % der Baukosten
- Gewerbeimmobilie: ca. 8–12 % der Baukosten
| Baukosten (€) | Planungskosten (ca.) |
|---|---|
| 300.000 € | 30.000 – 45.000 € (ca. 10–15 %) |
| 500.000 € | 50.000 – 75.000 € (ca. 10–15 %) |
| 1.000.000 € | 100.000 – 150.000 € (ca. 10–15 %) |
📌 2. Planungskosten nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure):
Die HOAI regelt die Honorare für Architekten und Ingenieure. Die Planungskosten werden nach Leistungsphasen (LPh 1–9) berechnet:
| Leistungsphase (LPh) | Beschreibung | Anteil am Gesamthonorar (%) |
|---|---|---|
| 1. Grundlagenermittlung | Bedarfsklärung, Beratung | 2 % |
| 2. Vorplanung | Konzept, Machbarkeit, Kostenschätzung | 7 % |
| 3. Entwurfsplanung | Vorentwürfe, Kostenberechnung | 15 % |
| 4. Genehmigungsplanung | Bauantrag, behördliche Abstimmung | 3 % |
| 5. Ausführungsplanung | Detaillierte Baupläne | 25 % |
| 6. Vorbereitung der Vergabe | Leistungsverzeichnisse | 10 % |
| 7. Mitwirkung bei der Vergabe | Angebotsprüfung, Vergabeverhandlung | 4 % |
| 8. Bauüberwachung (Bauleitung) | Baukontrolle, Abnahmen | 32 % |
| 9. Objektbetreuung | Mängelkontrolle, Nachbetreuung | 2 % |
📑 Beispielrechnung der Planungskosten nach HOAI:
Projekt: Einfamilienhaus, Baukosten: 500.000 €
| Leistungsphase (LPh) | Prozent | Kosten (€) |
|---|---|---|
| 1. Grundlagenermittlung | 2 % | 1.000 € |
| 2. Vorplanung | 7 % | 3.500 € |
| 3. Entwurfsplanung | 15 % | 7.500 € |
| 4. Genehmigungsplanung | 3 % | 1.500 € |
| 5. Ausführungsplanung | 25 % | 12.500 € |
| 6. Vorbereitung der Vergabe | 10 % | 5.000 € |
| 7. Mitwirkung Vergabe | 4 % | 2.000 € |
| 8. Bauüberwachung | 32 % | 16.000 € |
| 9. Objektbetreuung | 2 % | 1.000 € |
| Gesamt (ca. 15 %): | 100 % | 50.000 € |
⚖️ Unterschied zwischen Architektenhonorar und Planungskosten:
| Aspekt | Architektenhonorar | Planungskosten (gesamt) |
|---|---|---|
| Was ist enthalten? | Nur die Architektenleistungen | Alle Planungsleistungen inkl. Fachplaner, Vermesser |
| Umfang | Leistungsphasen 1–9 (HOAI) | Architekt + Statiker + TGA + Gutachter |
| Kostenanteil | Ca. 7–10 % der Baukosten | Ca. 10–20 % der Baukosten |
💡 Tipps zur Reduzierung der Planungskosten:
✅ Vergleich mehrerer Angebote: Mindestens 3 Architekten oder Planer anfragen.
✅ Pauschalhonorare verhandeln: Bei klar definierten Projekten sind Festpreise günstiger.
✅ Leistungsumfang prüfen: Unnötige Zusatzleistungen vermeiden.
✅ Fachplaner direkt beauftragen: Statt über den Architekten.
✅ Generalplaner nutzen: Komplettpakete sind oft kostengünstiger.
✅ Digitale Planung (BIM): Reduziert Planungsfehler und Nachträge.
💰 Welche Planungskosten sind steuerlich absetzbar?
- Bei Vermietung: Vollständig als Werbungskosten absetzbar.
- Bei gewerblicher Nutzung: Als Betriebsausgaben absetzbar.
- Bei selbstgenutzten Immobilien: Teilweise absetzbar, z. B. bei einem Arbeitszimmer.
📊 Praxisbeispiele für Planungskosten:
📌 Beispiel 1 – Einfamilienhaus (500.000 € Baukosten):
- Architekt: 35.000 €
- Statiker: 5.000 €
- TGA-Planer (Heizung, Elektro): 4.000 €
- Vermessung: 2.000 €
- Bauantrag & Gebühren: 3.000 €
- Gesamt: 49.000 € (ca. 10 % der Baukosten)
📌 Beispiel 2 – Mehrfamilienhaus (1.500.000 € Baukosten):
- Generalplaner (Pauschale): 120.000 €
- Sondergutachten (Lärm, Umwelt): 5.000 €
- Baugenehmigung & Vermessung: 8.000 €
- Gesamt: 133.000 € (ca. 8,9 % der Baukosten)
🚀 Zukunftstrends bei Planungskosten:
📈 Building Information Modeling (BIM): Senkt Planungsfehler und Baukosten.
💡 KI-gestützte Planung: Schnellere Grundriss- und Entwurfsplanung.
🌿 Nachhaltigkeitsplanung: Fokus auf Energieeffizienz und grüne Materialien.
📲 Digitale Genehmigungsverfahren: Schnellere Bauanträge durch digitale Plattformen.
🤝 Crowd-Design-Plattformen: Gemeinschaftlich entwickelte Bauprojekte zur Kostensenkung.
📌 Fazit:
Planungskosten sind ein unverzichtbarer Bestandteil jedes Bauprojekts. Eine sorgfältige Planung spart langfristig Zeit, Geld und Ressourcen, da teure Baufehler vermieden werden. Durch kluge Planung, Vergleich von Angeboten und Nutzung moderner Technologien lassen sich diese Kosten jedoch optimieren, ohne die Qualität zu gefährden.