Sachwert

Definition des Sachwerts

Der Sachwert ist ein Bewertungsverfahren, das den realen materiellen Wert einer Immobilie ermittelt. Dabei werden die Baukosten, der Grundstückswert und die Alterswertminderung berücksichtigt. Der Sachwert ist besonders relevant für selbstgenutzte Immobilien, Spezialimmobilien oder Immobilien ohne Vergleichswerte.

Der Sachwert ist neben dem Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren eine der drei Hauptmethoden zur Immobilienbewertung.

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Wann wird der Sachwert angewendet?

📌 1. Bewertung von Ein- & Zweifamilienhäusern

• Besonders bei Eigentum zur Eigennutzung sinnvoll
• Unabhängig von Mieteinnahmen oder Markttrends

📌 2. Spezialimmobilien & öffentliche Gebäude

• Schulen, Kirchen, Krankenhäuser
• Kaum vergleichbare Marktdaten vorhanden

📌 3. Immobilien mit schwankenden Marktpreisen

• Falls keine zuverlässigen Vergleichspreise für das Vergleichswertverfahren verfügbar sind

📌 4. Bewertung für Versicherungen oder Banken

• Bestimmung des Wiederherstellungswerts nach Schäden
• Beleihungswertberechnung bei Immobilienfinanzierungen

📌 Tipp: Für renditeorientierte Immobilien wie Mietshäuser oder Gewerbeobjekte ist das Ertragswertverfahren oft aussagekräftiger.

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Wie wird der Sachwert berechnet?

🏗 Formel für den Sachwert:

$$\text{Sachwert}=(\text{Herstellungskosten}-\text{Alterswertminderung})+\text{Bodenwert}+\text{Marktanpassung}$$

📌 Berechnungsfaktoren:
1️⃣ Bodenwert: Grundstückswert pro m² nach Bodenrichtwert
2️⃣ Baukosten: Herstellungskosten pro m² (je nach Bauweise & Ausstattung)
3️⃣ Alterswertminderung: Wertverlust durch Gebäudealter
4️⃣ Marktanpassungsfaktor: Korrekturwert basierend auf lokalen Marktpreisen

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Beispielrechnung für den Sachwert einer Immobilie

🏠 Daten der Immobilie:

• Grundstück: 500 m², Bodenrichtwert 400 €/m²
• Gebäude: Wohnfläche 150 m², Baukosten 2.000 €/m²
• Baujahr: 1995, Abschreibung 1 % pro Jahr

📊 Berechnung:
1️⃣ Bodenwert:

$$500\text{ m²}\times 400€=200.000€$$

2️⃣ Gebäudewert (Herstellungskosten abzüglich Altersabschreibung):

$$150\text{ m²}\times 2.000€=300.000€$$ \text{Alterswertminderung (28 Jahre × 1 %)} = 28 % $$300.000€-(300.000€\times 0,28)=216.000€$$

3️⃣ Gesamtsachwert (ohne Marktanpassung):

$$200.000€+216.000€=416.000€$$

📌 Endwert mit Marktanpassung: Falls der Marktanpassungsfaktor 1,1 beträgt:

$$416.000€\times 1,1=457.600€$$

🔹 Sachwert der Immobilie: 457.600 €

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Vor- & Nachteile des Sachwertverfahrens

✅ Vorteile:

• Unabhängig von Mietpreisen oder Spekulationen
• Berücksichtigung der realen Bau- & Grundstückskosten
• Stabilere Bewertung für Eigenheime

❌ Nachteile:

• Marktwert kann durch Angebot & Nachfrage abweichen
• Schwer anwendbar bei sehr alten oder sanierungsbedürftigen Gebäuden
• Marktanpassungsfaktor oft schwer zu bestimmen

📌 Tipp: Der Sachwert allein reicht oft nicht aus – eine Kombination mit dem Vergleichswertverfahren ergibt meist ein präziseres Ergebnis.

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Sachwert vs. Vergleichswert & Ertragswert

Kriterium	Sachwert	Vergleichswert	Ertragswert
Typische Nutzung	Eigennutzung, Spezialimmobilien	Standard-Wohnimmobilien	Mietobjekte, Gewerbe
Basis der Bewertung	Herstellungskosten + Bodenwert	Vergleich mit ähnlichen Objekten	Miet- & Pachterträge
Marktbezug	Gering	Hoch	Sehr hoch
Anwendung	Banken, Versicherungen, Gutachter	Immobilienmarkt & Verkauf	Investoren & Renditeobjekte

📌 Tipp: Der Sachwert ist nicht immer der Marktwert – Angebot & Nachfrage können den realen Verkaufswert beeinflussen!

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Relevanz für verschiedene Zielgruppen

🏡 Eigennutzer & Käufer

• Orientierung beim Immobilienkauf, um realistische Preise einzuschätzen
• Absicherung gegen überhöhte Kaufpreise

📈 Investoren & Bauträger

• Sachwert als Grundlage für Baukostenkalkulationen
• Kombination mit Ertragswertverfahren zur Rentabilitätsbewertung

🏦 Banken & Versicherungen

• Grundlage für Beleihungswert & Versicherungswert
• Absicherung gegen Wertverluste & Kreditrisiken

⚖ Gutachter & Sachverständige

• Wichtige Bewertungsmethode bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder Steuerbewertungen
• Anwendung in gerichtlichen Wertgutachten

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Häufige Fehler & Experten-Tipps

🚧 Typische Fehler vermeiden:
❌ Marktanpassung ignorieren → Reine Baukosten spiegeln nicht immer den Marktwert wider
❌ Falsche Alterswertminderung ansetzen → Neubauten und kernsanierte Gebäude müssen anders berechnet werden
❌ Bodenwert nicht korrekt ermitteln → Falsche Bodenrichtwerte führen zu fehlerhaften Berechnungen

💡 Experten-Tipps:
✔ Mehrere Verfahren kombinieren – Sachwert + Vergleichswert = realistische Marktpreise
✔ Baukosten regelmäßig aktualisieren – Inflation & Materialkosten berücksichtigen
✔ Gutachter hinzuziehen – Besonders bei Scheidungen, Erbfällen oder Beleihungswerten sinnvoll

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Fazit: Der Sachwert als Grundlage für Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Besonders bei Eigennutzung & Spezialimmobilien ist es eine zuverlässige Bewertungsmethode. Für den Marktwert sollte jedoch zusätzlich der Vergleichs- oder Ertragswert berücksichtigt werden.