Teilverkaufhaus
Was ist ein Teilverkauf eines Hauses?
Beim Teilverkauf eines Hauses veräußert der Eigentümer bis zu 50 % seiner Immobilie an ein Unternehmen, bleibt aber weiterhin Hauptbesitzer. Im Gegenzug zahlt er ein monatliches Nießbrauchentgelt für das Wohnrecht.
📌 Wichtig: Anders als bei einem klassischen Verkauf bleibt der ehemalige Eigentümer weiterhin für Instandhaltung & Kosten verantwortlich.
Wie funktioniert ein Teilverkauf?
1️⃣ Ein Teil des Hauses (bis zu 50 %) wird verkauft.
2️⃣ Der Verkäufer erhält den anteiligen Verkaufspreis ausgezahlt.
3️⃣ Ein Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen.
4️⃣ Der Verkäufer zahlt monatlich ein Nutzungsentgelt (quasi eine Miete).
5️⃣ Beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf fallen weitere Kosten an.
📌 Beispiel:
- Wert des Hauses: 500.000 €
- Verkauf von 50 % → 250.000 € Auszahlung
- Nießbrauchentgelt: ca. 4–6 % jährlich auf den verkauften Anteil
- Monatliche Belastung: ca. 833 – 1.250 €
Vorteile eines Teilverkaufs
✅ Liquidität schaffen, ohne ausziehen zu müssen
✅ Weiterhin Miteigentümer & Entscheidungsgewalt
✅ Flexibilität durch spätere Rückkaufoption
📌 Für wen geeignet?
- Senioren, die Kapital benötigen, aber nicht ausziehen wollen
- Eigentümer, die finanzielle Spielräume gewinnen möchten
- Immobilienbesitzer mit hohen Vermögenswerten, aber geringen liquiden Mitteln
Die größten Nachteile eines Teilverkaufs
🔴 1. Hohe laufende Kosten (Nießbrauchentgelt)
- Käufer muss für den verkauften Anteil eine Art Miete zahlen
- Übliche Zinssätze: 4–6 % des verkauften Anteils pro Jahr
- Kosten steigen, wenn die Immobilienpreise klettern
📌 Beispiel: Bei 250.000 € Teilverkauf können jährlich bis zu 15.000 € (1.250 €/Monat) anfallen!
🔴 2. Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit
- Sanierung & Umbauten müssen mit dem Miteigentümer abgestimmt werden
- Beim späteren Gesamtverkauf hat der Käufer ein Mitspracherecht
🔴 3. Hohe Rückkaufkosten
- Rückkauf erfolgt zum Marktwert, nicht zum ursprünglichen Verkaufspreis
- Wenn die Immobilie an Wert gewinnt, steigt der Rückkaufpreis erheblich
📌 Beispiel:
- Ursprünglicher Verkauf von 50 % für 250.000 €
- Hauswert steigt auf 600.000 €
- Rückkaufpreis für den eigenen Anteil: 300.000 € statt 250.000 €
🔴 4. Verkaufserlös wird geschmälert
- Beim späteren Gesamtverkauf erhält das Unternehmen seinen Anteil plus Wertsteigerung
- Zusätzliche Kosten für Verkauf oder Verwaltung können anfallen
📌 Tipp: Wenn ein kompletter Verkauf geplant ist, ist ein direkter Gesamtverkauf oft die bessere Wahl!
Alternativen zum Teilverkauf
📌 1. Umkehrhypothek:
- Kredit gegen Immobilie, ohne sofortige Rückzahlung
- Keine monatlichen Kosten wie beim Teilverkauf
📌 2. Leibrente:
- Verkauf des Hauses gegen eine lebenslange Rente & Wohnrecht
- Keine monatlichen Zahlungen, keine Rückkaufproblematik
📌 3. Privatverkauf von Anteilen:
- Verkauf eines Teils der Immobilie an Familienmitglieder oder Investoren
- Mehr Kontrolle als bei einem institutionellen Teilverkauf
📌 4. Grundschuld aufnehmen:
- Finanzierung über eine Hypothek zu günstigeren Konditionen als das Nutzungsentgelt
Fazit: Wann lohnt sich ein Teilverkauf?
✔ Wenn es keine anderen Finanzierungsmöglichkeiten gibt
✔ Wenn ein langfristiger Verbleib im Haus gewünscht ist
✔ Wenn monatliche Zahlungen kein Problem sind
⚠ Nicht empfehlenswert, wenn:
❌ Hohe laufende Kosten vermieden werden sollen
❌ Ein späterer Rückkauf geplant ist (wegen teurer Rückkaufsumme)
❌ Eine einfachere & günstigere Alternative existiert
📌 Tipp: Vor einem Teilverkauf immer Alternativen prüfen & eine unabhängige Beratung einholen!