Überbau

Definition des Überbaus

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil über die eigene Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragt. Dies kann absichtlich oder unbeabsichtigt geschehen und führt oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Nachbarn.

Der Überbau ist in § 912–916 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und kann unterschiedliche Konsequenzen haben – von einer Duldungspflicht des Nachbarn bis hin zur Rückbauverpflichtung.

Welche Arten von Überbau gibt es?

🏗 1. Absichtlicher Überbau

  • Der Eigentümer wusste, dass er die Grundstücksgrenze überschreitet
  • Hier kann der Nachbar den Rückbau verlangen

🏡 2. Unabsichtlicher Überbau (§ 912 BGB)

  • Eigentümer überschreitet Grenze unwissentlich oder fahrlässig
  • Der Nachbar muss den Überbau dulden, kann aber eine Entschädigung verlangen

📌 Tipp: Ob ein Überbau geduldet werden muss, hängt von der Kenntnis & Absicht des Eigentümers ab.

Rechte & Pflichten bei einem Überbau

✅ Pflichten des überbauenden Eigentümers:

  • Muss Entschädigung zahlen, falls der Nachbar den Überbau dulden muss
  • Kann unter Umständen den Rückbau vermeiden, wenn die Duldungspflicht besteht

✅ Rechte des Nachbarn:

  • Rückbau fordern, wenn der Überbau absichtlich erfolgte
  • Entschädigung verlangen, wenn die Duldungspflicht nach § 912 BGB greift
  • Grundbucheintrag für das Überbaurecht beantragen, um Klarheit zu schaffen

📌 Tipp: Falls eine Einigung nicht möglich ist, kann eine gerichtliche Entscheidung erforderlich sein.

Wann muss ein Nachbar den Überbau dulden?

Ein Überbau muss geduldet werden, wenn:

  • Der Eigentümer nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig gebaut hat
  • Die Beseitigung unverhältnismäßigen Schaden oder Kosten verursachen würde
  • Der Nachbar nicht rechtzeitig widersprochen hat, während der Bau stattfand

In diesen Fällen erhält der Nachbar eine angemessene Geldentschädigung.

📌 Tipp: Wer eine Grenzbebauung plant, sollte frühzeitig eine Grenzfeststellung beim Katasteramt durchführen lassen.

Berechnung der Entschädigung bei Duldung des Überbaus

💰 Höhe der Entschädigung (§ 912 Abs. 2 BGB)

  • Die Entschädigung richtet sich nach dem Wert des überbauten Grundstücksteils
  • Orientiert sich am ortsüblichen Grundstückspreis/m²

📌 Beispielrechnung:

  • Grundstückswert: 500 €/m²
  • Überbaute Fläche: 10 m²
  • Entschädigung = 5.000 € einmalig oder jährliche Nutzungsgebühr

📌 Tipp: Eine Vereinbarung im Grundbuch sorgt für langfristige Rechtssicherheit.

Was passiert bei einem absichtlichen Überbau?

🚧 Rückbaupflicht bei vorsätzlichem Überbau (§ 1004 BGB)

  • Falls der Eigentümer bewusst die Grenze überschritten hat, kann der Nachbar den sofortigen Abriss fordern
  • Keine Pflicht zur Duldung oder Entschädigung

📌 Tipp: Falls der Nachbar zu lange wartet und den Überbau akzeptiert, kann dies als stillschweigende Duldung gewertet werden.

Wie lässt sich ein Überbau vermeiden?

🔍 1. Vorabprüfung der Grundstücksgrenzen

  • Lageplan & Katasteramt prüfen, um Baugrenzen genau zu kennen

🏗 2. Einhaltung der Abstandsflächen

  • Nach Landesbauordnung gelten meist 3 m Mindestabstand zur Grundstücksgrenze

📜 3. Nachbarrechtliche Vereinbarung treffen

  • Schriftliche Zustimmung des Nachbarn einholen, falls Grenzbebauung geplant ist

📌 Tipp: Eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch kann langfristig Konflikte vermeiden.

Relevanz für verschiedene Zielgruppen

🏡 Eigentümer & Bauherren

  • Vor dem Bau unbedingt Grundstücksgrenzen prüfen
  • Falls ein Überbau festgestellt wird, schnell eine gütliche Einigung mit dem Nachbarn suchen

📈 Investoren & Immobilienbesitzer

  • Ein Überbau kann den Wert der Immobilie mindern, wenn er nicht rechtlich abgesichert ist
  • Entschädigungsregelungen können langfristige Rechtsstreitigkeiten vermeiden

⚖ Rechtsanwälte & Gutachter

  • Überprüfung von Grenzverläufen & Baufehlern
  • Beratung zur Durchsetzung von Entschädigungs- oder Rückbaurechten

🏛 Kommunen & Behörden

  • Genehmigung von Grenzbebauungen & Ausnahmegenehmigungen
  • Regelung von öffentlichen Überbauten (z. B. Balkone über Gehwege)

Häufige Fehler & Experten-Tipps

🚧 Typische Fehler vermeiden:
❌ Keine Grenzvermessung vor dem Bau → Kann zu unabsichtlichem Überbau führen
❌ Nachbar nicht frühzeitig einbeziehen → Rechtliche Konflikte vermeiden
❌ Grundstücksteil ohne Eintragung nutzen → Ohne Grundbucheintrag kann das Überbaurecht unsicher sein

💡 Experten-Tipps:
✔ Bauplan mit Katasterplan abgleichen – Vor dem Bau prüfen, ob das Gebäude innerhalb der Grenzen bleibt
✔ Nachbar frühzeitig informieren – Falls eine Grenzbebauung geplant ist
✔ Grundbucheintrag für das Überbaurecht sichern – Falls eine Duldung vereinbart wird

Fazit: Überbau kann vermieden oder geregelt werden

Ein Überbau kann zu rechtlichen Konflikten zwischen Nachbarn führen, insbesondere wenn er absichtlich oder fahrlässig geschieht. Während unabsichtliche Überbauten oft geduldet werden müssen, haben Nachbarn bei vorsätzlichem Überbau Anspruch auf Rückbau oder Entschädigung. Eine sorgfältige Planung & frühzeitige Grenzprüfung können Streitfälle vermeiden.