Verbaute Fläche – Bedeutung, Berechnung und Anwendung in der Immobilienplanung

Definition:

Die verbaute Fläche bezeichnet die Gesamtfläche eines Grundstücks, die durch ein Gebäude oder eine bauliche Anlage eingenommen wird. Sie umfasst alle Bereiche, die durch Wände, Dachkonstruktionen und andere bauliche Elemente überbaut sind. Es wird nur die Fläche berücksichtigt, die direkt von der Bebauung in Anspruch genommen wird – also ohne Gartenflächen, Wege oder nicht überbaute Bereiche.

Im Gegensatz zur Baugrundstücksfläche oder Nutzfläche bezieht sich die verbaute Fläche ausschließlich auf die Fläche, die tatsächlich mit einem Gebäude oder einer baulichen Struktur überbaut ist. Sie wird in der Regel in Quadratmetern (m²) angegeben und ist ein entscheidender Faktor bei der Bauausnutzung und der Berechnung von Bauvolumen.

Bedeutung in der Immobilienbranche:

Die verbaute Fläche ist ein wichtiger Parameter in der Immobilienbewertung und Bauplanung, da sie die bauliche Dichte eines Grundstücks widerspiegelt und Einfluss auf die Ermittlung des Bodenwerts und die zulässige Bebauung hat.

Bauausnutzung und städtebauliche Planung: In vielen Fällen wird die verbaute Fläche als Maß für die Bauausnutzung eines Grundstücks verwendet. Städte und Gemeinden legen in ihren Bebauungsplänen fest, wie viel Fläche eines Grundstücks verbaut werden darf, um eine angemessene Flächenintensität zu erreichen und eine gute Luft- und Lichtverhältnisse zu gewährleisten.
Bodenwert: Die verbaute Fläche beeinflusst auch den Wert eines Grundstücks, da eine größere Bebauung mit höheren Baukosten und potentiellen Miet- oder Verkaufserlösen verbunden sein kann. Grundstücke mit einer höheren verbaubaren Fläche haben in der Regel einen höheren Marktwert, da sie mehr Nutzungsmöglichkeiten bieten.
Umwelt- und Ressourcenschutz: In der modernen Stadtplanung wird häufig darauf geachtet, dass die verbaute Fläche nicht zu stark ausgedehnt wird, um die Versiegelung von Böden zu begrenzen und ausreichend Grünflächen für die Lebensqualität der Bewohner zu schaffen.

Relevanz für verschiedene Zielgruppen:

Bauherren und Entwickler: Für Bauherren und Entwickler ist die verbaute Fläche ein zentrales Kriterium bei der Planung eines Neubaus oder einer Renovierung. Sie müssen die maximal zulässige verbaute Fläche kennen, um sicherzustellen, dass ihre Bauvorhaben im Einklang mit den städtebaulichen Vorgaben und den Bauvorschriften stehen.
Architekten und Ingenieure: Architekten und Ingenieure müssen die verbaute Fläche bei der Entwurfsplanung berücksichtigen, um die gewünschten Gebäudefunktionen optimal zu integrieren und gleichzeitig die zulässigen Flächenbegrenzungen einzuhalten.
Immobilienmakler: Immobilienmakler müssen die verbaute Fläche bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigen. Sie dient als ein Maßstab für die Nutzungsmöglichkeiten und die Dichte der Bebauung, was bei der Preisfindung und der Vermarktung von Grundstücken und Immobilien von Bedeutung ist.
Städteplaner und Kommunen: Städte und Kommunen legen in ihren Bebauungsplänen fest, wie viel Fläche eines Grundstücks verbaut werden darf. Die verbaute Fläche spielt eine Rolle bei der Erstellung von Flächennutzungsplänen und der Festlegung von Zonen für unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten (z. B. Wohngebäude, Gewerbeflächen, Grünflächen).

Praktische Anwendung & Beispiele:

Beispiel 1 – Neubau eines Wohnhauses: Ein Investor plant den Bau eines Mehrfamilienhauses auf einem Grundstück mit 1.000 m². Die Bebauungsbestimmungen erlauben eine maximale verbaute Fläche von 500 m². Der Investor darf also höchstens 500 m² des Grundstücks bebauen, um die festgelegte Flächenintensität nicht zu überschreiten.
Beispiel 2 – Umwandlung eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus: Ein Eigentümer möchte ein Einfamilienhaus in ein Mehrfamilienhaus umwandeln. Dabei muss er die verbaute Fläche berücksichtigen, um sicherzustellen, dass die Umnutzung der Immobilie den städtebaulichen Vorgaben entspricht. In diesem Fall muss der Architekt die Umgestaltung so planen, dass die zulässige verbaute Fläche und die Anzahl der Wohneinheiten übereinstimmen.
Beispiel 3 – Gewerbebau und Parkplätze: Ein Unternehmen plant, ein Bürogebäude auf einem Grundstück mit 2.000 m² zu errichten. Die Bauordnung schreibt vor, dass für jedes Bürogebäude mit mehr als 3.000 m² eine zusätzliche verbaute Fläche für Parkplätze von mindestens 300 m² vorgesehen werden muss. Das Unternehmen muss diesen Vorgaben folgen, um den Anforderungen des Bebauungsplans zu entsprechen.

Experten-Tipps & weiterführende Infos:

Bauordnung und städtebauliche Vorgaben: Bevor mit der Planung eines Neubaus oder einer Renovierung begonnen wird, sollten Bauherren und Entwickler die örtlichen Bauvorschriften und Bebauungspläne prüfen. Diese regeln die maximal zulässige verbaute Fläche und stellen sicher, dass die bauliche Nutzung im Einklang mit der städtebaulichen Entwicklung steht.
Bauausnutzungskennzahlen: In vielen Städten gibt es Bauausnutzungskennzahlen, die die Verhältniszahl zwischen der verbaubaren Fläche und der Gesamtgrundstücksfläche angeben. Diese Kennzahlen helfen dabei, die Dichte einer Bebauung zu steuern und sicherzustellen, dass eine angemessene Balance zwischen bebauten und unbebauten Flächen besteht.
Nachhaltigkeit und Umweltaspekte: Bei der Planung eines Neubaus oder einer Renovierung sollte auch die Frage der nachhaltigen Flächennutzung berücksichtigt werden. Eine Reduzierung der verbauten Fläche kann dazu beitragen, die Umwelt zu schonen und die Versiegelung von Böden zu minimieren, was gerade in städtischen Gebieten wichtig ist.
Bodenwertsteigerung durch die vergrößerte verbaute Fläche: Eine effektive Nutzung der verbaubaren Fläche kann den Wert eines Grundstücks steigern. Investoren sollten bei der Planung von Neubauten oder der Umnutzung von Immobilien sicherstellen, dass sie die bestehende Fläche optimal nutzen, um den Wert der Immobilie langfristig zu maximieren.
Dachnutzung: In einigen Fällen kann die verbaute Fläche durch die Nutzung von Dächern erweitert werden. Flachdächer können zu Dachgärten, Terrassen oder zusätzlichen Wohnungen umgebaut werden, wodurch die Nutzfläche und die verbaute Fläche eines Grundstücks erhöht werden.

Die verbaute Fläche ist ein zentrales Element in der Immobilienplanung und der Bauausnutzung. Sie beeinflusst nicht nur den Wert eines Grundstücks, sondern auch die Art und Weise, wie das Grundstück genutzt werden kann. Eine sorgfältige Planung und Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben sind entscheidend, um die verfügbare Fläche optimal zu nutzen und gleichzeitig die städtebaulichen und rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.